Não é nenhum segredo que Vancouver é uma das cidades mais caras do Canadá para se comprar uma casa ou um apartamento. Também pudera: a cidade é considerada perfeita por muitos moradores e turistas, já que seus invernos não são tão rigorosos, com temperaturas apenas um pouco abaixo de zero, sendo que neve mesmo só nas montanhas! Praias, montanhas, trilhas, o lugar ideal para os amantes da natureza, com vários pontos turísticos e de lazer a apenas poucos quilômetros de distância. Não é à toa que muitos canadenses e recém-chegados residentes permanentes desejem morar em Vancouver. A realidade do mercado imobiliário, no entanto, não é tão boa assim.

Antes de mais nada, o que é preciso saber sobre comprar uma casa no Canadá?

 

Mortgage e Asking Price: o que é?

Ao contrário do Brasil, em que os valores de venda de imóveis seguem um único preço, no Canadá existe o que eles chamam de “asking price”, ou seja, o preco inicial. Também ao contrário do Brasil, em que em certas ocasiões é possível negociar o valor de um imóvel diretamente com o vendedor para que fique um pouco mais em conta, no Canadá isso funciona ao contrário: o asking price é apenas o preço inicial do imóvel, ou seja, é dali para cima. Quanto mais pessoas interessadas houver, maior deverá ser a sua oferta acima do asking price para que você possa garantir a casa para você.

Você pode ler mais sobre isso seguindo este link para o site do governo do Canadá, onde você pode encontrar o passo a passo do que é preciso fazer antes de comprar uma casa no país.

Comprar uma casa, ainda mais em um outro país, não é uma tarefa simples. É por isso mesmo que você pode contar com a ajuda de real estate agents, que seriam os agentes imobiliários brasileiros. Eles trabalham com uma série de propriedades ao redor da cidade de interesse, e podem indicar para você quais são as casas ou apartamentos que podem ser as melhores escolhas para você.

Quanto a mortgage, o conceito não é muito amplamente utilizado no Brasil. Trata-se de uma hipoteca, mas no sentido de um empréstimo, ou loan, em inglês. O que é: Quando você compra uma casa ou apartamento no Canadá, geralmente é preciso fazer um pagamento inicial, chamado de down payment, que corresponde a uma porcentagem do valor total do imóvel. O restante é pago por mês, ou financiado, durante alguns anos. Porém, a diferença aqui é que esses pagamentos mensais não vão diretamente para a imobiliária ou para o vendedor do imóvel, mas sim para um banco, o mesmo banco que irá conceder a você o loan, ou empréstimo, para que você possa comprar a sua casa. A hipoteca, portanto, significa que a casa, em teoria, pertence ao banco: o banco “compra” a casa para você e você realiza pagamentos mensais para que, daqui a alguns anos, a casa passe a pertencer então a você. O conceito é um pouco diferente do que estamos acostumados, mas não é difícil entender a lógica dos canadenses.

Para conseguir um loan de um banco, é preciso que você possua um bom histórico de crédito, que será analisado desde o momento em que você chegou ao Canadá. O que os bancos buscam nesse momento é saber se você é uma pessoa que paga suas contas em dia, e não somente as contas do cartão de crédito. Os bancos também irão procurar saber a respeito do seu salário e das suas economias, afinal um empréstimo é um negócio que irá perdurar por bastante tempo, e é do interesse do banco saber se o candidato poderá arcar com a responsabilidade de efetuar os pagamentos mensais.

 

 

O mercado imobiliário em Vancouver

Em 29 de julho, o jornal Financial Post publicou uma matéria a respeito da implementação de uma nova taxa, em 2 de agosto, de 15% sobre a transferência de propriedades para investidores estrangeiros.

Antes de mais nada, vamos falar brevemente sobre os investidores estrangeiros de Vancouver: um artigo do site de notícias CBC News explica o drama: compradores estrangeiros já há algum tempo estão inundando o mercado imobiliário de Vancouver, comprando imóveis a preços bastante altos, fazendo com que os preços dos imóveis também subam para acompanhar o ritmo da demanda. Tudo isso faz com que os cidadãos comuns canadenses passem a não mais poder arcar com os preços dos imóveis na região de Vancouver, gerando um descontentamento geral por parte da população em relação aos compradores estrangeiros, que muitas vezes são investidores especulativos. Isso significa que nem sempre os compradores estrangeiros estão realmente em busca de comprar casas para si mesmos, mas sim como uma tentativa de obter ganhos com uma possível mudança no futuro do mercado imobiliário: para muitos dos compradores estrangeiros, o mercado imobiliário é apenas um investimento.

Em 2 de agosto, quando a nova taxa sobre os valores dos imóveis para os compradores estrangeiros entra em vigor, a ideia é “esfriar” um pouco o mercado imobiliário da região de Vancouver, numa tentativa de deixar os preços mais acessíveis também para os cidadãos e residentes permanentes.

No entanto, de acordo com o side de notícias CBC News, a nova taxa pode estar gerando confusão e pânico entre os moradores da província de British Columbia. Na prática, a taxa de 15% significa um adicional de $300.000 sobre um imóvel de 2 milhões de dólares canadenses, um valor que, surpreendentemente, não é considerado fora do normal para uma propriedade na região de Vancouver. Para os compradores estrangeiros que já assinaram seus contratos de compra e venda, existe uma corrida para que a venda seja concluída antes do prazo de 2 de agosto.

Existe o receio de que os residentes da província possam ser impactados com a taxa caso os compradores estrangeiros decidam cancelar seus contratos por causa da taxa adicional de 15% sobre o valor dos imóveis. A ideia por trás disso é que os compradores estrangeiros que já assinaram seus contratos possam desistir da compra ao se depararem com a nova taxa, o que, por sua vez, poderia causar um pesadelo para os compradores residentes na província.

 

 

Os preços dos imóveis pelo Canadá

A Immi foi um pouco além de Vancouver para pesquisar os preços de imóveis em algumas das cidades mais importantes do Canadá. Para fins de comparação, utilizamos um valor próximo a $500.000 dólares canadenses, e vamos agora ver o que seria possível comprar por esse valor (em termos de asking price, é claro), nas maiores cidades. Utilizando as ferramentas fornecidas pelo site Realtor.ca, vamos ver a comparação:

 

Vancouver: Por $508.000, é possível comprar um apartamento de 56 metros quadrados próximo ao centro da cidade, na avenida West Broadway. O apartamento possui 1 quarto, 1 banheiro, 1 den (um pequeno espaço geralmente utilizado como home office ou então como despensa).

 

Toronto: Por $500.000, é possível comprar próximo ao centro de Toronto uma townhouse de 2 andares, com 3 quartos, 2 banheiros, 2 sacadas e 1 vaga na garagem, em um condomínio fechado.

 

Calgary: Por $509.900 em Calgary, é possível comprar uma townhouse próxima ao centro da cidade, com 3 andares, 3 quartos, 4 banheiros e garagem, com 155 metros quadrados no total.

 

Winnipeg: Por $504.000 é possível comprar um apartamento de 113 metros quadrados a apenas alguns minutos do centro da cidade. 2 quartos, 2 banheiros e garagem.

 

 

Quer saber mais sobre programas de imigração para o Canadá?  Entre em contato conosco!

 

 

Para quem não tem muita familiaridade com os termos norte-americanos, “real estate” é um termo muito comumente usado para se referir a propriedades, sejam casas, townhouses ou apartamentos. E não é nenhum segredo que os preços de real estate no Canadá têm subido bastante. Várias notícias são divulgadas semanalmente sobre o assunto aqui no Canadá, e o alvo principal dos jornalistas continua sendo Vancouver, a cidade que tem a fama de possuir os imóveis mais caros do país.

Mas quanto disso é verdadeiro, e até que ponto precisamos nos preocupar? E como a “real estate bubble” pode influenciar os aluguéis?

Antes de mais nada, precisamos entender o que é uma “real estate bubble”. O termo na verdade existe também em português, e é comumente conhecido como “bolha imobiliária”. É o resultado de uma alta nos preços dos imóveis em uma dada região, sendo que essa alta geralmente é causada por fatores como crescimento da economia e aumento do produto interno bruto de um país. O lado negativo disso é que, quando esses estímulos externos acabam, ou quando os imóveis atingem um preço que não é mais sustentável, os preços caem e a economia desanda, por assim dizer.

Então como funciona essa atual “real estate bubble” que está acontecendo no Canadá nos últimos meses, particularmente em Vancouver?

De acordo com o jornal canadense Huffington Post, o mercado imobiliário de Vancouver é o mais caro de todo o Canadá, sendo que os preços dos imóveis em New Brunswick constam como os mais baratos do país. Mesmo assim, a demanda por imóveis continua alta, tanto em Vancouver quanto em outras cidades, e a disponibilidade de imóveis para venda ainda continua a desejar. Por essa razão os especialistas sugerem que os preços não devem baixar tão cedo.

Mas o fenômeno do “real estate bubble” não é novo. De fato, ele já vem acontecendo faz alguns anos, sendo visível principalmente nas cidades de Vancouver, Toronto e Alberta. O Bank of Canada admite que é possível que haja um reajuste nos preços dos imóveis, o que pode vir a afetar famílias mais vulneráveis, tipicamente representadas por jovens adultos com renda estável (mas sem muita previsão de crescimento) e dívidas, principalmente em formato de student loans e mortgages.

Para entendermos esse assunto mais a fundo, vamos ver um pouco como funciona a cultura norte-americana dos empréstimos.

 

Student loans e Mortgages

No Canadá, assim como nos Estados Unidos, student loans e mortgages são as dívidas mais comuns que os cidadãos possuem, principalmente os jovens adultos recém-saídos das universidades.

No caso dos student loans, ou empréstimos estudantis, tudo começa a fazer sentido quando lembramos que não existem universidades gratuitas no Canadá, e bolsas de estudo, pela sua própria natureza, não estão disponíveis para a grande maioria da população. Sendo assim, é muito comum que os jovens adultos - que, pela própria cultura norte-americana são mais independentes financeiramente dos pais em comparação aos jovens brasileiros - se endividem com loans, ou emprésticos bancários, que caem em uma categoria especial dedicada aos estudos. A ideia por trás é que, ao terminar a faculdade, o estudante poderá então conseguir um bom emprego que lhe permita arcar com as despesas do curso já realizado. Na prática, no entanto, nem sempre é isso o que acontece, e as dívidas acabam se acumulando mais.

Os casos de mortgages são bastante similares. Na cultura norte-americana, raramente uma pessoa irá comprar um imóvel à vista, ou realizar um acordo diretamente com o proprietário ou com a imobiliária para pagamentos mensais, como é comum no Brasil. Por aqui existe o conceito de mortgage, que na verdade funciona de uma maneira muito similar a uma hipoteca. Então basicamente temos um imóvel para o qual o futuro dono faz um depósito inicial. O restante é dividido em valores que devem ser pagos mensalmente, com juros, diretamente para o banco que realizou as negociações do mortgage, de acordo com o histórico de crédito que o cliente possui. Quanto mais o futuro dono pagar referente àquele imóvel, maior será a sua equity sobre aquele imóvel, ou seja, maior será a porcentagem do imóvel que de fato é sua. Mortgages podem ser negociadas de diversas formas, dependendo de cada banco e da renda da família, mas é muito comum que os pagamentos mensais sejam constantes por grandes períodos de tempo, como 25 ou 30 anos.

E com tudo isso estamos geralmente falando a respeito da compra de um primeiro imóvel, realizada por jovens adultos, alguns dos quais ainda possuem dívidas estudantis para pagar. Com salários que não são dos mais altos, porque estamos falando geralmente de recém-graduados, e que raramente têm previsão de aumento em um curto período de tempo. E assim temos o cenário do problema, ou a essência dele.

Os bancos canadenses estão expostos ao mercado imobiliário em Toronto e Vancouver, que, por representarem cerca de um terço das mortgages do mercado imobiliário canadense, têm influência sobre o restante do país também. Se uma quebra nesse mercado acontecer, seja por alta no desemprego ou por qualquer outro motivo econômico, a quantidade de mortgages poderá diminuir, fazendo com que os bancos, por sua vez, sofram com a diminuição de fluxo relacionado a esse fenômeno. Ainda assim, o Bank of Canada sugere que a probabilidade de ocorrer algum problema é baixa.

 

Como isso influencia a situação de quem aluga?

 

 

Por definição, um real estate bubble ocorre quando o aumento dos preços dos imóveis é maior do que o aumento dos aluguéis. Na atual bubble canadense, o maior perigo, digamos assim, é representado na forma de gastos e dívidas, ao invés de ganhos. Dessa forma, quem compra um imóvel hoje está se comprometendo com valores mensais de mortgage, impostos, percentuais que ficam retidos com os brokers, ou agentes imobiliários, além de gastos extras com renovação e reformas. Na hora de alugar o imóvel, caso seja esse o plano, dificilmente o aluguel irá cobrir todos esses custos. Caso o plano seja morar naquele imóvel, os pontos positivos podem ser resumidos pelo fato de que o imóvel será efetivamente seu daqui a 30 anos, porém a um custo muito mais salgado do que seria um pagamento mensal de aluguel. Como um investimento, portanto, não é a melhor escolha.

Para quem aluga, no entanto, não existe necessariamente uma perda de investimento, já que, muito embora o valor gasto com um aluguel não esteja sendo investido, por assim dizer, em uma propriedade, o restante do valor que seria investido em um mortgage pode ser agora liberado para que possa ser investido em outros tipos de recursos, como ações, por exemplo, fazendo com que o ganho de capital do investidor seja de fato maior se comparado à aquisição de um imóvel através de um mortgage - e também levando em conta os gastos extras gerados pelo imóvel em si.

Seguindo essa lógica, as gerações mais novas estão optando por uma alternativa à tradicional aquisição de um imóvel, gerando um fenômeno conhecido popularmente como “the rise of the permanent renter”, ou o surgimento do locatário permanente, segundo a tradução literal. De acordo com uma matéria do jornal Huffington Post, a ideia por trás disso é que as gerações mais novas não se sentem confortáveis com o plano tradicional de criar raízes, tanto para si quanto para o seu dinheiro, através da compra de um imóvel. Com uma economia que caminha em direção a importantes mudanças impulsionadas pelo advento de novas tecnologias, a possibilidade de uma mudança de cidade ou de província (ou mesmo uma mudança de país, em alguns casos) é real para os jovens canadenses, que preferem, em muitos casos, manter sua flexibilidade como locatários, investindo seu dinheiro em outros recursos de forma que, a longo prazo, o seu patrimônio cresça.

Com tudo isso, a conclusão parece lógica, embora ainda seja cedo para afirmar, mesmo para os economistas: a demanda por apartamentos e casas para alugar tem tendência a crescer cada vez mais, enquanto que a disponibilidade desses lugares poderá não acompanhar a demanda. Com uma diferença grande entre oferta e demanda, a regra é que os preços tendam a subir, mas, claro, isso é apenas uma especulação.

Na verdade, de acordo com a mesma matéria do jornal Huffington Post, as cidades canadenses estão investindo na construção de mais imóveis destinados ao aluguel, imóveis estes que não passam pela mão de proprietários, mas são gerenciados diretamente pelas construtoras. Calgary é a cidade que mais está à frente no quesito construção, com 389% a mais de unidades sendo construídas do que a média calculada entre os anos de 1990 e 2014.

Dessa forma, previsões quanto ao mercado imobiliário continuam sendo especulativas. Tudo irá depender de como a bolha imobiliária irá se comportar. Mas há especialistas que dizem que o mercado irá permanecer estável por todo o ano de 2016, sendo que, nesse caso, cabe a cada indivíduo a decisão de alugar ou comprar o seu imóvel.

 

Leia também: 

Imigrando para o Canadá: Adaptação!